Comprar una propiedad por el 30-50% de su valor parece una opción de inversión atractiva, pero ¿son las subastas inmobiliarias una opción para quienes buscan una vivienda? Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber.
Por Sylvia Villaseñor*
¿Que son?
En pocas palabras, una subasta de bienes raíces es un procedimiento legal en el que un juez ordena rematar una propiedad en respuesta a una demanda contra un acreedor que no ha cumplido con sus obligaciones y como resultado, su propiedad se pone en venta a el mejor postor.
Normalmente, estas subastas son para inmuebles adquiridos mediante hipoteca cuyo propietario, por el motivo que sea, ha dejado de pagar la hipoteca o se niega a hacerlo. Si esto sucede, el acreedor tiene entonces la posibilidad de perseguir judicialmente la recuperación de las deudas del préstamo a través del procedimiento de subastas inmobiliarias ya que la propiedad en cuestión se ha dejado como garantía para la ejecución del préstamo.
La subasta es ordenada por un juez civil y una vez dictada sentencia firme para completarla.
¿Cómo funcionan las subastas?
Los bienes en litigio se ponen a disposición de un tribunal que hace públicos mediante providencia judicial dichos bienes, su situación, sus características, la fecha y el precio de la adjudicación para que los interesados puedan adquirirlos. Para tal efecto, el interesado deberá presentarse previamente a BANSEFI a comprar un boleto de depósito del 10% del valor del inmueble señalado en el edicto para poder participar en el remate. Comprada la entrada, la persona comparece ante el tribunal en el día y hora fijados en el edicto para presentar su cargo. La persona que ofrece más por la propiedad, la custodia.
¿Cuáles son las ventajas de comprar una propiedad en una subasta inmobiliaria?
Un atractivo que tienen estas propiedades en las subastas es que su valor de venta es muy inferior al valor que podrían tener en el mercado, a veces entre un 30% y un 50%, por lo que resultan muy atractivas para los inversores que las adquieren y luego las venden. vender a su valor real de mercado obteniendo una buena ganancia. En otras ocasiones, se trata de personas que desean vivir o utilizar un inmueble que está a su alcance, ya que el precio del inmueble lo fija un peritaje judicial generalmente muy inferior a su valor de mercado (a veces inferior al valor catastral).
¿Cuál es el precio de las propiedades en subasta?
Depende del inmueble, de sus características y de su ubicación, pero es un hecho que el precio que se establece como base de la subasta es siempre inferior al valor de mercado. La ley establece que un inmueble en subasta tiene tres opciones de venta:
en 1ra. Subasta donde se subastan 2/3 de su valor. Si no hubo postores, vamos a uno solo;
2do. Venta 45 días después y otro 20% de descuento. Si no hubo postores, van a uno;
3er. Almoneda donde se subasta al precio que los postores quieran ofertar.
¿Cuántas propiedades hay actualmente en juego?
No lo sabemos con certeza, pero si consideramos que todas las instituciones de crédito del país colocaron un total de 100.000 hipotecas en 2013 y que en promedio hay un 4% de carteras en mora, entonces podemos suponer que hay alrededor de 4.000 propiedades en mora. para subasta
¿Cómo enterarse de las subastas inmobiliarias?
Por autos judiciales que se publican en los juzgados, en los periódicos de mayor circulación, en las páginas web de los juzgados o en los bancos.
¿Qué papel juegan los bancos?
En el proceso de subasta no interviene ningún banco, el vendedor del inmueble es un juez que, por instrucción del banco y bajo sentencia contra el deudor, solicita al tribunal que ponga el inmueble en subasta pública.
Lo mejor que puede hacer el deudor es intentar llegar a un acuerdo amistoso con el banco, reestructurar su hipoteca o venderla y con el producto de la venta cubrir lo que debe y quedarse con la diferencia, evitando así otros problemas y gastos. . Si la propiedad se vende en subasta, la deuda con el banco se salda primero del precio de venta y si hay un saldo, se devuelve al propietario.
¿Puedo comprar una propiedad en remate con un préstamo bancario o Infonavit?
Esto no es posible, la persona que adquiere un inmueble en remate debe pagarlo en efectivo y con sus propios recursos.
¿Por qué es difícil encontrar propiedades en remate dentro del país?
Por desconocimiento de la gente, las propiedades son accesibles a los conocedores acudiendo directamente a los juzgados o examinando las publicaciones (edictos) que aparecen en los periódicos locales, incluso acudiendo a las instituciones bancarias donde existe un servicio especializado con la información de las propiedades que serán subastadas por este banco.
¿Qué se debe hacer antes de comprar una propiedad en subasta?
Conozca físicamente la propiedad que desea adquirir. (Solo puede verlo desde el exterior, ya que generalmente son propiedades ocupadas y no puede solicitar verlo desde el interior) y asegúrese de tener el efectivo necesario para presentar una posición.
Realice un análisis de mercado con el apoyo de un profesional inmobiliario para conocer el valor comercial de la propiedad y si representa una buena inversión o no.
Conozca el impacto fiscal de la subasta ya que el comprador tendrá que pagar el impuesto de adquisición de bienes inmuebles (ISAI) además de los gastos de un abogado que le ayude con los trámites (si corresponde) y gastos de trámites notariales para legalizar el inmueble.
Acude a un profesional inmobiliario especializado en este tipo de transacciones para que te guíe en los pasos y demás para los menores de las subastas con el fin de ahorrar tiempo y evitar cualquier inconveniente.
¿Cuándo tiene que pagar el ganador de la subasta por la propiedad?
Por lo general, se otorga un plazo de 3 a 5 días para pagar el precio total adjudicado.
¿Cuándo se puede tomar posesión del inmueble?
Una vez que haya pagado el precio completo y el notario haya redactado la escritura para su firma. Si el propietario actual no se presenta a firmar la escritura, el juez la firma por rebeldía. Una vez firmada la escritura, el notario la remite al juez, quien notifica al propietario la desocupación del inmueble, y se entrega la posesión al nuevo propietario. Este proceso puede demorar entre 8 y 10 meses después de la fecha de la subasta.
* Sylvia Villaseñor es especialista en bienes raíces en Coldwell Banker México
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*Las opiniones expresadas son de exclusiva responsabilidad de sus autores y son totalmente independientes de la posición y línea editorial de Forbes México.
Información y declaraciones del vendedor
En este apartado se especifica quién es la persona o personas que venden el inmueble y si tienen capacidad legal para realizar el proceso.
De igual forma se mencionan los datos del inmueble, como el número de registro, las especificaciones técnicas y la documentación e información puesta a disposición del comprador, entre otros.